公務員の株式投資・不動産投資はどこまでできる？｜「5棟10室」の中身を人事院のQ&Aで確認する

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先に結論：「5棟10室」は，不動産の話であって，株にもせどりにも当てはまりません

「公務員は5棟10室を超えると不動産投資ができなくなる」——この話は広く知られていますが，そもそも「5棟10室」は不動産にだけ当てはまる基準で，株式投資やアフィリエイト，せどりには別々の考え方があります。ネット上の解説記事は要約が多く，正確な条件がぼやけていることがよくあります。

この記事では，内閣人事局と人事院が実際に公表している「一般職の国家公務員の兼業について（Q&A集）」（令和6年6月版）の条文をそのまま整理します。結論を先に言うと，株式投資は資産運用として原則自由，不動産は基準を超えたら申請が必要，せどり・アフィリエイトは「収入があるかどうか」ではなく「営利目的の継続性・規模」で判断されるという3つの考え方に分かれます。

地方公務員の方へ：以下は国家公務員向けの基準です。地方公務員も似た基準を目安にしている自治体が多いですが，正式な基準は各自治体の条例・規則によります。国立大学法人の職員も同様に，各法人の兼業規程が基準になります。いずれも，ここで紹介する国の考え方の「型」を知っておくと，自分の勤め先の規程を読むときの助けになります。

① 不動産：「5棟10室」の正確な中身

まず，いちばん誤解されやすい不動産の基準を，正確な数字で確認します。次のいずれかに当てはまると，申請・承認が必要な兼業になります。

対象	申請が必要になる基準
独立家屋（戸建て等）	5棟以上
アパート・マンション	10室以上
土地	契約件数10件以上
劇場・映画館・旅館・ホテルなど特定業務用の建物	棟数・室数に関わらず該当
駐車場	10台以上，または建築物・機械設備付きの駐車場
賃貸料収入（不動産・駐車場は合算）	年額500万円以上

この表のどれにも当てはまらない小規模な賃貸なら，申請は不要です。逆に言えば，5棟10室に届いていなくても，賃貸料収入が年500万円を超えれば申請が必要になります。棟数・室数と収入額のどちらか片方でも超えたらアウトという点に注意してください。

基準を超える場合でも，不動産投資自体ができなくなるわけではありません。申請して承認を受ければ可能です。承認の基準は，官職と事業との間に特別な利害関係がないこと，職務遂行に支障がないこと，公務の公正性・信頼性の確保に支障がないこと，の3点です。

② 株式・投資信託：資産運用は原則，兼業ではない

次に，くらしブログの読者に一番身近な株式投資です。結論はシンプルで，単に資産運用の一環として株式を所有したり売買したりすることは，兼業規制に抵触しません。NISAでのインデックス投資や高配当株投資に，許可も届出も要りません。

ただし，例外が2つだけあります。

• 発行済株式総数の3分の1を超えて所有し，かつその会社が自分の所属する府省の行政上の権限や行政指導の対象になっている場合は，株式の所有状況を人事担当部局へ報告する必要があります。一般的な個人投資の規模ではまず当てはまりません
• 本省審議官級以上の職員は，国家公務員倫理法に基づく株取引等の報告が必要です。多くの職員には関係のない話です

なお，所属府省によっては，インサイダー取引の防止などの観点から，内規で株取引を制限している場合があります。特定の業界を所管する部署にいる方は，念のため確認しておくと安心です。

③ せどり・転売：「たまたま出品」と「事業として仕入れて売る」の違い

フリマアプリでの出品について，国は次のように整理しています。着なくなった服など，自分がたまたま所有しているものを出品する程度であれば，兼業には該当しません。一方で，物品を多数購入し，定期的に出品する場合は，承認・許可が必要な兼業に該当する可能性があります。

つまり，「不用品の処分」と「仕入れて売る事業」の間に線が引かれています。どこからが「多数購入・定期的」に当たるかの明確な数字は示されていませんが，継続性と規模がポイントになることは明記されています。

④ アフィリエイト・ブログ広告収入

ブログやYouTubeのアフィリエイト収入についても，考え方は同じ構造です。基本的に，アフィリエイト収入を得ることだけをもって兼業には該当しません。しかし，営利目的の有無，投稿の継続性・反復性，規模（主には収入額）によっては，承認・許可が必要な兼業に該当する可能性がある，とされています。

公務員ハブのようなブログ運営を考えている方にとって重要な点です。「収入がゼロなら大丈夫，発生したら即アウト」ではなく，目的と継続性と規模を総合して判断されるという国の姿勢を理解しておくと，自分の活動がどのあたりにあるかを冷静に見積もれます。迷ったら，収益化する前の段階で人事担当部局に相談しておくのが安全です。

⑤ 自分の作品（著作・楽曲・映像等）の販売

これは研究者・教員に特に関係が深い項目です。自分の制作物について，単発的に売却や出版を行い報酬を得る場合は，兼業には該当しません。論文の書籍化，単発の講演資料の販売などがこれに当たります。

一方で，依頼を受けて定期的に制作を行い継続的に報酬を受け取る場合や，自ら企業等に売り込みをするなど事業を営んでいると判断される場合は，承認・許可が必要な兼業になりえます。また，職員になる前に制作したものの使用料・許諾料は，現在制作活動をしておらず，使用・許諾に関連する労務が生じないのであれば，承認・許可なく受け取れます。

一覧で見る：兼業に当たらないもの・当たりうるもの

活動	基本的な扱い
NISA・株式・投資信託の売買	資産運用として原則自由（例外は上記2点のみ）
小規模な不動産賃貸（表の基準未満）	申請不要
大規模な不動産賃貸（5棟10室・500万円等）	申請・承認が必要
不用品のフリマ出品	兼業に該当しない
仕入れて定期的に販売するせどり	兼業に該当しうる
アフィリエイト収入（少額・単発的）	兼業に該当しないことが多い
アフィリエイト収入（継続的・事業規模）	兼業に該当しうる
自著・単発講演資料の販売	兼業に該当しない
継続的な受注制作・企業への売り込み	兼業に該当しうる
大学の教員として報酬を得て勤務	申請・許可が必要（週8時間・月30時間・平日3時間以下が目安）

2026年4月からの緩和とはどう違うのか

前回の記事で紹介した2026年4月からの人事院の見直しは，「知識・技能をいかす」「社会貢献になる」自営兼業を承認しやすくするものでした。今回の記事で扱った株式・不動産・せどり・アフィリエイトの線引きは，そもそも兼業に当たるかどうかの判断基準そのもので，2026年4月の見直しとは別の，従来からある考え方です。両方を押さえておくと，自分の活動がどちらの話に当てはまるかを整理しやすくなります。

→ 2026年4月，公務員の「副業」がまた変わる｜できること・届け出るだけでいいこと・許可がいること

AIに聞くときの聞き方

AIは制度の細部や最新の運用を誤って答えることがあります。最終的な判断は，必ず所属先の人事担当部局に確認してください。

よくある質問

Q. 相続で5棟10室を超える不動産を受け継いだらどうなりますか？

相続で基準を超える場合も，申請・承認の対象になります。国家公務員法第103条に基づく承認の枠組みで対応することになるので，早めに人事担当部局へ相談してください。

Q. 配偶者名義にすれば基準を気にしなくていいですか？

実態として自分が事業の中心を担っている場合，名義だけを変えても兼業規制上の問題が解消されるとは限りません。誠実に手続きを踏む方法を検討することをおすすめします。

Q. 非常勤職員も同じ基準ですか？

いいえ。非常勤職員は国家公務員法第103条・第104条の兼業規制の適用が除外されています（定年前再任用短時間勤務職員等を除く）。ただし，所属組織の内規で別途定めがある場合があるので確認してください。

まとめ

• 「5棟10室」は不動産だけの基準。独立家屋5棟・アパート10室・土地契約10件・賃貸料年500万円のいずれかを超えると申請が必要
• 株式・投資信託の売買は資産運用として原則自由。報告が必要なのは発行済株式の3分の1超の保有などごく例外的な場合だけ
• せどり・アフィリエイトは収入の有無ではなく，営利目的の継続性と規模で兼業に当たるかが判断される
• 自分の著作・作品の単発的な販売は兼業に当たらないが，継続的な受注や売り込みは兼業になりうる
• 地方公務員・国立大学法人職員は，それぞれの条例・規程が基準になる。この記事の「型」を自分の勤め先の規程を読む手がかりにする

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